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    房產糾紛法律七個小常識

    時間:2018-03-05 19:51:13



        常識一:定金可不可以退?

        “訂金”與“定金”是不同的法律概念。這是開發商欲規避法律責任的慣用做法!吨腥A人民共和國擔保法》規定:定金的數額由當事人約定,但不得超過主合同標的額的20%。

        商品房交易中,買家履行合同后,定金應當抵作價款或者收回;若買家不履行合同,無權要求返還定金,開發商不履行合同的,應雙倍返還定金。

        而訂金并非一個規范的法律概念,實際上它具有預付款的性質,并不具備擔保性質。商品房交易中,如買家不履行合同義務,并不表示他喪失了請求返還訂金的權利;反之,若開發商不履行義務亦不須雙倍返還訂金,但這并不意味著合同違約方無須承擔違約責任。


        常識二:合同簽訂后,因價格變化原因可以反悔嗎?

        商品房也是一種商品,買賣雙方簽署合同后,沒有發生約定和法定的退房理由,任何一方違反合同約定,均需向守約方承擔違約責任。

        此外,從法律上講,開發商降價對老業主來說是很難維權的,這屬于房地產交易的風險。除非合同有約定,如果簽合同時開發商有書面承諾,承諾不降價,或若降價就賠償業主損失,這樣就可以獲得賠償。打砸售樓處只能徒勞無果,甚至會構成犯罪。


        常識三:“五證”和“兩書”是指?

        “五證”:

        《國有土地使用證》

        《建設用地規劃許可證》

        《建設工程規劃許可證》

        《建設工程施工許可證》

        《商品房銷售(預售)許可證》;

        “二書”:

        《住宅質量保證書》

        《住宅使用說明書》


        常識四:購買手續不全的商品房會有什么風險?

        (1)業主取得權屬證書的期限無法確定;

        (2)為取得權屬證書,需要支付額外費用,如需補交土地出讓金;

        (3)只能取得使用權,不能取得權屬證書,不能上市交易;

        (4)可能被政府以違法建設強制拆除。

        (5)房地產商發布的宣傳廣告與實際不符是否要承擔責任?

        售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發商為了吸引買房人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內容沒有寫入合同中,即使將來這些宣傳沒有兌現,開發商一般也不會因此而承擔責任。但是對房屋價格以及購房人是否買房產生重大影響的內容除外。

        《廣告法》第三十七條規定:

        (1)房地產商發布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分是虛假的,這種虛假是房地產商主觀故意所為。這是房地產商承擔責任的前提。

        (2)購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴(虛假)廣告,對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的,即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內容虛假,或者購房者的購房行為與虛假廣告無關,則不能認為是受到了欺騙和誤導。

        (3購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發生的損害,這種損害包括財產的、金錢的、精神的。

        (4)損害和虛假廣告之間有因果關系。也就是說,是虛假廣告欺騙和誤導了購房者,給購房者的權益造成了損害,即虛假廣告與損害之間有因果關系。


        常識五:購房人反悔怎么辦?

        雙方簽訂《商品房買賣合同》后,在《商品房買賣合同》尚未辦理預售備案登記前,購房人反悔,不想繼續履行《商品房買賣合同》,是否可以以《商品房買賣合同》尚未生效為由,單方面解除合同,是否可以不承擔法律責任?

        購房人應當按照合同的約定承擔違約責任。

        《合同法》第八條規定:依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條:當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,不予支持。


        常識六:開發商不能按時交房怎么辦?

        針對開發商延遲交房,業主們可集結起來找開發商討個說法,如果不行可走法律程序。

        根據《合同法》第一百零七條規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。此外,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的,對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。

        因此,如果開發商沒有按期交房,業主可要求開發商支付違約金或者賠償損失,購房人如欲解除合同,應當先進行催告。催告之后超過三個月的,購房者可要求開發商解除合同。


        常識七:什么情況下可以要求開發商退房?

        一是置業者與開發商簽訂的房屋銷售合同無效,置業者有權退房。

        二是開發商根本違約,置業者有權解除合同,并追究開發商的責任。

        下列情形可以作為拒收的正當理由:

        1、房屋未經竣工驗收合格;

        2、交付時不具備《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》;

        3、道路、電梯、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等基礎生活設施不具備使用條件;

        4、建設單位變更商品房的戶型、朝向、結構形式、空間尺寸未通知買受人;

        5、交付的時間遲延,達到買受人單方解除合同的條件;

        6、竣工測繪的房屋面積差異達到約定的解除合同的標準。

        以上情形,前三種是出賣人不能證明達到交付條件,后三種是出賣人根本性違約,而且這些事實都是不需要收房就可以證明的。


        

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