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    商品房預售合同中情勢變更原則的適用

    時間:2017-11-03 17:41:10

      一、什么是情勢變更

      《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條規定:“合同訂立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。這一司法解釋為我國法院在司法實務中運用情勢變更審理案件提供了法律依據,在商品房預售合同糾紛適用這一原則時,應把握以下幾個要件:

      1.情勢變更的基礎是商品房預售合同合法有效。情勢變更原則的適用必須建立在依法成立合同的基礎上。無效合同自成立起就不具有法律效力,因此無法適用情勢變更原則。

      2. 情勢變更發生在預售商品房合同成立并生效以后履行終止以前。如果情勢變更發生在簽訂預售商品房以前,應認定為當事人已經認識到發生的事實,不存在情勢變更的問題。另外,情勢變更必須發生在合同履行完畢以前。因為,在合同終止后,雙方當事人的合同關系終止,也不存在情勢變更的問題。

      3.情勢變更須雙方履行合同后顯失公平。例如房產商與購買者已簽訂合同,但在建造該商品房的過程中建材價暴漲,房產商不但不會盈利,反而可能嚴重虧損,則應當適用情勢變更原則。

      4.情勢變更的發生,須是買賣房屋雙方當事人在訂立合同時所不能預見或不可能預見的。

      5.發生了情勢變更的事由。即發生了可以導致雙方所簽訂的合同不能履行或不能繼續履行的客觀情況。如政府干預或國家對財政、貨幣、物價等政策進行了較大的調整。

      6.情勢變更的發生,須是因不可歸責于當事人的事由。如果當事人主觀有過錯,那么其不能適用情勢變更原則推卸責任。例如,合同當事人履行遲延或者遲延受領,此時商品房急劇上漲,過錯方不得以情勢變更為由而免責。

      二、情勢變更原則的適用效力

      適用情勢變更原則對合同雙方當事人來講主要有兩個效力:

      1.變更合同。從而平衡雙方權利義務,使合同的履行變得公平合理。例如,可以變更合同的主要條款,如標的物的變更、履約方式、購房價款的增減等。

      2.解除合同。根據案件的具體情況以及適用情勢變更原則的具體規定,如果變更預售商品房合同仍不能平衡雙方的權利義務,當事人就可以以情勢變更為由解除合同。

      三、情勢變更原則的適用程序

      為了防止情勢變更原則的濫用,最高人民法院發布了《關于正確適用 (中華人民共和國合同法)若干問題的解釋(二)服務黨和國家的工作大局的通知》,該通知明確了如果根據案件的特殊情況,需要在個案中適用情勢變更,應當由高級人民法院審核。必要時應報請最高人民法院審核。

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